公司对外签订租赁合同中的注意事项?

公司对外签订租赁合同中的注意事项?

一、审查要点

(一)对出租主体的审查

对出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。

审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同，以上名称供参考)，主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。

如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人)，相关文件应作为合同附件。

(二)审查合同是否有违反强制性规定的内容

如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。

(三)租赁标的物的准确描述合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。

(四)租赁标的物用途

在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。

(五)关于租赁标的物周边环境的约定

如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。

(六)租赁期限的审查

审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《民法典》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”)，需修改为20年以下。

(七)租赁标的物交付的约定

审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。

(八)租金条款的审查

审查有关租金的约定是否完整，具体包含以下几个方面：

1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。

3.是否有类似约定：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”

(九)装修及免租期的约定

审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造，应在合同中约定：在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。

(十)关于宣传广告事项的约定

对于租赁房屋用途为营业、办公的，承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此，审查租赁合同时，注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传，并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下，此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。

(十一)关于维修、修缮的约定

审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时，出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修，费用由出租方承担(但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担)。同时，合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公，且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准，承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。

(十二)关于租赁物不能正常使用，减少租金及费用的约定审查合同时，注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费，如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。

(十三)违约责任的约定应尽可能具体和量化

违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。

(十四)关于承诺保证条款

租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。

(十五)关于租赁登记备案的约定

根据《城市房地产管理办法》第五百零六条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。因此，在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。

(十六)审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件

关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。

·公司法股权回购在什么情况下可以进行
       一、公司法股权回购在什么情况下可以进行 对有限责任公司而言，在三种情况下股东不满股东会决议可以请求公司回购股东股权： (一)公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的 (二)公司合并、分立、转让主要财产的 (三)公司章程...

·如何分割独资企业的股权吗
      夫妻不管是在公司里面有股权还是在企业中有占股，这毕竟都是属于自己财产的一部分，能够给自身创造收益的。不过有的时候在公司或者企业中的股权，可能会被认定为夫妻共有的，那意味着在离婚的时候就要做出分割。不过此时您知道应该如何分割独资企业的股权吗?详细内容请一起在下文中进行了解吧。 一、...

·根据我国法律的规定新公司法股东权利与义务包括哪些？
      根据我国法律的规定新公司法股东权利与义务包括哪些？权利和义务是统一的，这是您都知道的，也就是意味着不能够只享有权利而没有承担义务。在我们的现实生活中，公司中也是一样的，股东既享有权利又要承担义务，那么，根据我国法律的规定新公司法股东权利与义务包括哪些？那么，接下来我们将为您详细的...

·公司合并原公司需要注销吗
      被合并公司并不意味着必须要解散和注销，如果说公司被合并之后需要注销的话，也可以直接向原来的登记机关申请，一般公司注销是需要由股东大会进行决策的，不过在一般的情况中，公司合并之后另外一个公司就不会存在了，但是并不意味着以前公司的所有项目都会消失。根据《公司法》第43条，股东会的议事...

·如何确定母公司与子公司
      (1)子公司受母公司的实际控制母公司对子公司的重大事项拥有实际决策权，能够决定子公司董事会的组成，可以直接行使权力任命董事会董事。(2)母公司与子公司之间的关系基于股份的占有或控制协议而产生。《中华人民共和国公司法》第十四条第二款公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承...

·监事公司法解释起诉董事或高管有哪些
      监事公司法解释起诉董事或高管有哪些规定？公司监事会代表股东大会对公司生产经营和财务管理的合法合规性、以及公司高管层的履职尽责情况行使监督权，在具体工作实际中，作为公司高管的董事长、董事、总经理等掌握着日常生产经营管理的决策权和控制权，监事在履行职责时发现他们有损害公司利益的违法行...

·保险代理公司法人变更程序有哪些
      保险代理公司法人变更程序有哪些？ 每个公司都有固定的法人，公司法人意味着其承担着公司的全权责任和义务，公司因为经营不善或其他原因，法人要更换。我国法律对法人更换有着明确的规定。很多人想知道保险代理公司法人变更程序有哪些？下面就让我们为您整理一下相关的知识，与您分享一下。 一...

·公司法第211条吊销的八种情形有哪些？
      公司法第211条吊销的八种情形有哪些？ 一、公司法第211条吊销的八种情形有哪些 1、办理公司登记时虚报注册资本，取得公司登记，情节严重的; 2、办理公司登记时提交虚假证明文件或者采取其他欺诈手段，取得公司登记，情节严重的; 3、公司成立后无正当理由超过6个月未开业的，或...

·公司获得的融资就是注册资本吗？
      公司获得的融资就是注册资本吗?公司获得的融资并不是注册资本。1、增加注册资金的规定如下，“第十四条 公司增加注册资本的，有限责任公司股东认缴新增资本的出资和股份有限公司的股东认购新股，应当分别依照《公司法》设立有限责任公司和股份有限公司缴纳出资和缴纳股款的有关规定执行。股份有限公...

·肇事逃逸保险公司上诉状中包括哪些内容
      肇事逃逸保险公司上诉状中包括哪些内容 一、肇事逃逸保险公司上诉状中包括哪些内容? 民事上诉状当中应该包括的内容有上诉人和被上诉人的基本信息，上诉的请求，上诉的原因，上诉的事实和理由，结尾的部分是上诉人的签名或盖章，上诉法院的名称和时间。 上诉人 法定代理人： 被上诉人(...

·作为公司高管有什么法定义务？
      作为公司高管有什么法定义务?公司的高级管理人员对公司负有忠诚义务和勤勉义务。公司高管务必遵守公司法及其他法律法规，以及公司章程中对高管的规定。虽有经营判断不受司法干预的原则，但是公司高管主观上的疏忽、懈怠，或者因欺诈、自我交易，以及重大过失等行为，仍应受到处罚。既可能受到了承担侵...