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对真心想买房,真心想卖房的当事人来说,他们并不希望出现房屋买

对真心想买房,真心想卖房的当事人来说,他们并不希望出现房屋买卖合同无效的情况,因为这会破坏他们的交易目的,甚至会给他们带来经济损失。那从法律的角度看,什么情况下房屋买卖合同无效呢?以下是对这个问题做的具体介绍。
一、什么情况下房屋买卖合同无效
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题,但都离不开买卖合同的有效性问题。那么,究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来,主要有以下几种:
1、房地产分离出卖,合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋,其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权,合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
二、房屋买卖合同何时无效
主要包括转让(含买卖)下列房地产:
1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
2、依法收回土地使用权的;
3、权属有争议的;
4、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
实践中,导致房屋买卖合同无效的情况是比较多的。至于什么情况下房屋买卖合同无效,上文已经为您总结了常见的三种情况。当您遇到房屋买卖合同无效的情况时,建议您最好是根据合同无效会产生的法律效果来采取相应的措施。


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