合理对价的认定

“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：



1.善意取得的前提是有偿交易行为。《民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全地保护真实权利人的利益。如果规定第三人可基于无偿行为而善意取得不动产物权，那么真实权利人只能针对第三人行使不当得利返还请求权。作为一种普通债权，不当得利返还请求权在取得人破产的情形下并无优先受偿的效力。反过来说，如规定第三人不能通过无偿法律行为善意取得不动产，则即便在第三人破产的情形下，真实权利人仍可行使作为物权请求权的返还原物请求权取回该物。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。一般而言，相对单纯以交易安全作为通过善意取得制度无偿取得他人财产的立法基础，将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性，民众也更容易接受。



2.如何认定“合理的对价”。《民法典》第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。一般而言，价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形。而现实生活中，以物易房的情形并不鲜见。此时，再用所谓“价格”加以定义，则与现实情形不符。有鉴于此，我们在起草本条文时，借鉴了《民法典》上述规定，并以“对价”替换“价格”，以避免用语的模糊。



关于如何判断对价合理与否，学理上主要有两种不同见解：一是主观标准，强调以卖方主观认可的价格为准；二是客观标准，以社会一般观念作为判断依据。我们认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。



3.合理对价应已实际支付。在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从《民法典》的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。

·父母不履行抚养义务要怎么办
      父母不履行抚养义务要怎么办父母对未成年子女的抚养义务是无条件的，必须承担。当父母不履行义务时，未成年子女有向父母追索抚养费的权利。抚养费用包括子女生活费、教育费、医疗费等费用。因迫索抚养费而发生的纠纷，可由有关部门进行调解。子女或其近亲属可以向法院起诉，要求人民法院依诉讼程序处理...

·女方重婚情形都有哪些2023
      女方重婚情形都有哪些不管是女方重婚还是男方重婚，目前我国法律中规定的重婚情形都是一样的，主要有以下四种情形：(1)有配偶者与他人结婚;(2)明知他人有配偶而与之结婚;(3)有配偶者与他人以夫妻名义同居生活;(4)明知他人有配偶而与之以夫妻名义同居生活。在这四种情形中，后两种情形中...

·同居关系子女抚养纠纷怎么解决
      同居关系子女抚养纠纷怎么解决现实生活中，未婚男女以夫妻关系同居生活，但没有结婚登记，领取结婚证，但是生育了小孩，最后同居关系破裂了，此时产生孩子的抚养问题了该怎么办？同居关系下子女抚养纠纷又怎么解决？我们将在下文中为您做详细解答。 一、同居关系的性质和同居关系的解除 1、同居关...

·在家自行确立遗嘱有效吗
      在家自行确立遗嘱有效吗有法律效力的。自书遗嘱属于遗嘱中的特殊形式，《民法典》第一千一百三十四条2款规定：“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。”根据这项规定，自书遗嘱的要求是：1、须由遗嘱人亲笔书写遗嘱内容并签名;2、须由遗嘱人亲自用笔书写遗嘱全文;3、必须注明年、月...

·一方起诉离婚书怎么写
      在我国夫妻双方可以选择的离婚方式主要有两种，一种是协议离婚，另一种就是通过法院提起诉讼来进行离婚。如果要是选择通过法院诉讼来进行离婚的话，一般情况下，我国法院会要求当事人递交一份离婚起诉书。下面我们就详细为您介绍，生活中写起诉离婚书怎么写? 一、一方起诉离婚书怎么写? 离婚起...

·女方过错离婚赔偿哪些方面
      婚姻中，男女都是可能存在过错的，而因为一方的过错导致夫妻离婚的也不在少数。此时就有可能涉及到离婚赔偿的问题，那么女方过错离婚赔偿方式有哪些?请跟随我们一起在下文中进行具体了解。 一、女方过错离婚赔偿方式有哪些 (一)物质损害赔偿指财产损害赔偿，就是因过错方的过错行为导致无过错...

·婚外情离婚的后果有哪些
      生活中不少夫妻都是因为一方在婚姻关系存续期间有婚外情行为而导致婚姻终结的。那要是因为婚外情离婚的话，会带来怎样的后果呢?针对婚外情离婚的后果的内容，我们将在下文中为您做详细解答。 一、婚外情离婚的后果有哪些 针对诉讼离婚，人民法院判决夫妻离婚的法定依据是夫妻感情确已破裂，并对认定...

·婚姻关系存续期间怎么算重婚
      婚姻关系存续期间怎么算重婚?1、与配偶登记结婚，与他人又登记结婚而重婚，也即两个法律婚的重婚。有配偶的人又与他人登记结婚，有重婚者欺骗婚姻登记机关而领取结婚证的，也有重婚者和登记机关工作人员互相串通作弊领取结婚证的。2、与原配偶登记结婚，与他人没有登记确以夫妻关系同居生活而重婚，...

·一、抚养费的计算标准
      一、抚养费的计算标准是怎么样的 由于社会分工不同，当事人的工作情况也不同。从有无固定收入来看可以分成以下的类型： 1、有固定收入的，抚养费数目一般可按照收入的20%-30%。负担两个以上子女抚育的，比例可适当提高，但一般不得超过月收入的50%。在这里，工资总额应包括工资、较固...

·离婚后不支付子女抚养费怎么办
      离婚后不支付子女抚养于情于法都说不过去，因为在夫妻双方离婚之后，一方直接抚养子女，不直接带子女的一方应当支付抚养费，这在离婚协议或判决书中都会明确要求的。但是，现实生活中，还是会发生离婚后不支付子女抚养费的问题，该怎么办呢？我们一起从下文中进行了解。 一、什么是离婚子女抚养费? ...

·起诉离婚没证据证明办理离婚应该怎么做？
      法院判定夫妻离婚的条件是夫妻双方连一点感情也没有了，名存实亡，但如果法院没有相关证据证明夫妻没有感情存在的情况下是否还可以离婚，那么对于起诉离婚没证据证明办理离婚应该怎么做呢，为了解决起诉方的这一疑问我们通过下文来了解一下。 一、起诉离婚没证据证明办理离婚应该怎么做？ 男女...