夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何处理？

一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。



在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。如果再作进一步细化分析，上述三种情形又可从房屋是否办理转移登记、买受人是否支付对价和买受人是否善意等不同角度划分出更多的案件类型。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级人民法院在处理该类纠纷时都比较慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的利益衡平等问题上存在认识分歧，在夫妻共同所有房产的最终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。为统一裁判尺度，《婚姻法司法解释（三）》第11条对上述问题作了回应。从该条实施情况看，效果明显，故本次司法解释清理时，将该条内容予以保留。只是作了下列文字修改：（1）将“共同共有”改为“共同所有”，以与《民法典》第1062条表述保持一致；（2）将“并办理不动产所有权登记手续”改为“并已办理不动产登记”，不动产所有权登记手续是口语化表达，对应的法律术语应为不动产登记。增加“已”字强调登记行为已经完成。



本条规定的问题，表面上虽是房屋买卖合同效力及房屋所有权最终归属方面的法律适用分歧，但究其实质则是如何衡平房屋共有人与受让房屋的第三人之间的利益，或者更抽象地说是在交易安全与所有权安全之间的取舍。之所以引发不同利益主体之间的冲突，皆由夫妻一方的无权处分行为引致。所谓无权处分是指无处分权人以自己名义处分他人之物的行为。其特征主要有三：（1）无权处分中的“无权”，主要指没有处分的权源。尽管在处分时可能会表现出有权的外观，但处分人在实施处分行为时，事实上处于无权状态；（2）这里的处分不仅仅包括所有权的转让，还包括出租、设定担保等非转让行为；（3）强调以自己名义处分，以此区别于以他人名义、超越代理权和表见代理中的处分。后者适用的是无权代理及表见代理规则等。关于无权处分，《合同法》第51条作出了规定。从该条的逻辑表述来看，无权处分人所签订的合同不产生效力是指买卖合同不生效。除非处分人事后取得处分权或经权利人追认后，该合同才为有效。在所有权人否认该合同效力的前提下，基于物权的追及性，其似乎可直接向买受人追回原物。《民法典》第597条改变了《合同法》第51条关于合同效力的规定，通过“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同有效，但标的物所有权不因此发生变动。

·一、索要抚养费有时效限制吗？
      一、索要抚养费有时效限制吗没有时间限制，只要有证据证明对方拒绝支付子女的抚养费，即可提起诉讼。对拒不执行有关扶养费、抚养费、赡养费、财产分割、遗产继承、探望子女等判决或裁定的，由人民法院依法强制执行。有关个人和单位应负协助执行的责任。 因此，对对拒不执行有关抚养费等判决或裁定的，...

·多少岁算晚婚晚育？
       晚婚晚育对于很多现代人来说并不陌生，特别是近几年，年轻男女因为工作或者其他原因，很少可以在法定的结婚年龄结婚，形成了很大一部分人晚婚晚育，但是我们常常说晚婚晚育，究竟多少岁算晚婚晚育?下面我们就为您讲讲，晚婚的年龄以及晚婚婚假等和晚婚晚育有关的内容。 一、晚婚年龄 ...

·一、 婚姻法对财产分割新规定是什么?
      一、 婚姻法对财产分割新规定是什么?离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共同财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，人民法院应依法判决。根据《婚姻法》第四十七条规定：“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务，企图侵占...

·书写离婚协议书有格式吗?
      夫妻双方感情出现问题，无法解决的话，很可能会走的离婚这一步。对于双方来说，最好能够协议离婚，这样省事省力，也不会带来太多麻烦。双方到民政局办理离婚手续的时候，需要书写一份离婚协议书，这对于离婚双方来说十分重要。那么，书写离婚协议书有格式吗?下面我们看看我们是怎么说的。 一、书写离...

·一、分居六年算自动离婚吗?
      一、分居六年算自动离婚吗? 分居六年，不算自动离婚。分居多久也不能算自动离婚，法律不承认自动离婚。我国只规定了两种离婚方式：双方自愿离婚和起诉离婚。男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解;如感情确已破裂，调解无效...

·要认定无效婚姻怎么起诉？
      无效婚姻和有效婚姻是相对的，有效婚姻结束时采取的是离婚的手段，无效婚姻要先向法院申请认定，法院认定该婚姻无效后该段婚姻自动结束。但是相比离婚的条件来说，法院在判定婚姻无效时要求的条件更为严格，只有符合条件的才有可能判定无效，要认定无效婚姻怎么起诉? 一、要认定无效婚姻怎么起诉? ...

·夫妻本是同林鸟
      夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞。两个人结婚难免会有磕磕碰碰的时候，如果真的过不下去了，双方也只能选择离婚，但是离婚并不是说离就能离的，在双方自愿的情况下还有很多特殊情况，那么什么情况下是可以，什么情况下又是不行的呢，让我们一起来了解一下新婚姻法规定什么条件下才能离婚呢？ ...

·上法院起诉离婚要多久时间？
      我国的婚姻演变，从父母包办婚姻到自由恋爱。然而，在父母包办婚姻阶段，离婚的几乎没有，到了自由恋爱结婚，离婚率却越来越高。究其原因，可能是人们的意识发生了变化。在现今社会，男女一样都有经济收入，不用靠谁养活，若是发现婚姻出现裂缝，无法修复，很多人都会选择离婚。接下来，律师将和您分享...

·一、宣告婚姻无效案件的审理会公开吗?
      一、宣告婚姻无效案件的审理会公开吗?宣告婚姻无效案件的审理会公开，男女双方结婚应该本着自愿的原则，不得有欺骗和隐瞒。有的人结婚后发现对方构成重婚的，可以向法院主张婚姻无效，根据规定，当事人起诉婚姻无效的时效是一年。对于这种民事案件，法院受理后展开审理。二、人民法院审理宣告婚姻无效...

·许多人都在问离婚了后在要孩子抚养权好要吗?
      许多人都在问离婚了后在要孩子抚养权好要吗?其实这要看你是男方还是女方同时还要考虑到你是否对孩子尽到了抚养的义务等各种因素。随着婚恋观念的不断转变，离婚不再是什么稀罕的事情了。但是离婚对于孩子的影响还是很大的。所以离婚后孩子判给谁是影响孩子一生的事情，法院会慎重考虑。下面就是我国婚...

·一、婚前女子做生意结婚后财产分配是怎么分的？
      一、婚前女子做生意结婚后财产分配是怎么分的？婚前女子做生意得到的财产是不能参与分配的，但是婚后这部分的生意盈利将会成为共同财产进行分割。二、婚前财产注意事项1、判断是否属于婚前财产的关键在于财产权的取得时间系在结婚之前。如果财产权的取得系在婚前，但婚后才实际占有该财产，其性质属于...