国外征地补偿方式的异同

国外征地补偿方式的异同

为了体现公平原则，国家在进行土地征收时给予征收土地所有者或者是使用者经济补偿是各国通用的做法。经济补偿具体是多少也会根据国情来制定。过高的经济补偿将不利于投资回报，过低的经济补偿也不会不利于征收工作的展开。所以征收补偿政策的制定就会牵扯到多种因素。那么国外征地补偿方式指怎样的呢，下面我们就为您介绍。

（一）土地征用补偿项目

1.对土地所有者的补偿

关于土地征用补偿项目，尽管各国（地区）的规定不大相同，但基本上是以地价补偿和地上物（土地改良物）补偿为主。

补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外，英国还综合考虑了以下因素：

（1）因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。

（2）征地时，必须将征用土地与当事人的其他土地划开，因划分使当事人蒙受损失。

（3）对当事人的财产造成不良影响，从而使当事人蒙受的损失。

（4）当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外，还有经营外损失费的补偿，例如英国有关土地征用的条例规定，假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。

（5）由于动乱而受到的损害；对于拥有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响；由于有害影响受到的损失。

（6）如果由于土地被征用，当事人对所有权而重新确认时，在测量确认和产权登记方面所需的花费，以及可能缴纳的印花税和其他税、费等。

（7）对当地民房的征用要给予补偿。例如澳大利亚，当进行强制性土地征用时，当地居民的住房随土地被征用，失去了歇息的居所。他们应该享受10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们重新获得相似条件住房的花费。

除了上面提到的补偿费以外，在英国，当农民因征地而离开其农场时，还能获得一笔农场损失费，前提是：

（1）他对被征农地的使用期至少还有三年；

（2）使用权的灭失是因为强制性征地；

（3）三年之内又开始在英国另一家农场从事农业生产。

2.对土地承租人的补偿

许多国家规定，政府不仅要向土地所有者给予补偿，而且还必须向承租人给予补偿。例如，在英国，土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。

加拿大明确规定要向承租人给予补偿。政府根据以下因素确定对承租人的补偿：

（1）租赁期限以及租约上剩余的年数；

（2）有无续租权或续租的预期；

（3）承租人对土地的投入。

韩国规定，要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。

表3世界主要国家土地征用补偿标准比较

（二）土地征用补偿项目的计价标准

关于土地征用补偿项目的计价标准，从各国（地区）情况来看，大致可分为三类：

1.按公平市场价格补偿

即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为补偿标准，“公平市场价格”的定义是买卖双方愿意接受的价格。大多数市场经济国家采用这种方式，如英国、美国、我国香港地区等。

虽然这些国家都是以被征土地和相关资产的市场价格为主要参考标准，但在市场价格的计算时间上仍然存在差异。

（1）政府征地正式通告发布日的市场价格。

（2）最终裁决日的市场价格。

（3）正式征用日的市场价格（实际占有该土地的当日市价）如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、香港、英国等。

在中国的香港特别行政区，补偿标准为“财产征收当日被征用财产的公开市场价”。根据香港土地管理署的规定，确定被征用财产的公开市场价值的基础是“征地当日同一地区同类财产的市场交易证据。评估过程包括比较被征用的财产和同类财产的市场交易价，并且要根据如位置、环境、建筑状况…（以及建筑所在土地的其他因素）…交易日期等各种因素进行必要的调整。”

（4）若干年前的被征土地的市场价格。其目的是为了抑制土地投机，如瑞典、法国。

瑞典是以10年前该土地的市场价格为标准来计算土地征用补偿价格的。法国虽然参考土地征用日的被征土地周围土地市场价格，但是还要以最终裁决日一年前的被征土地的用途为准确定地价。因为土地用途是确定土地价格的重要标准，所以农业用地与商业用地当然不是一个水平的价格，法国的这种做法实际上是相对冻结了土地的价格，同样是为了防止投机买卖土地。

新加坡在土地市场价格的计算方面有独到之处：在1985年修改土地征用法之前征用土地计算补偿价格时，是以1973年11月30日该土地的价格和征用时的现时价格为参考，两者之间取较低的一个为补偿标准（因为1973？1981年之间的地价一般低于1973年的价格，而在1981年以后土地现价往往高于1973年的价格）上述规定一方面防止了投机，更重要的是减少了政府征地的财政负担。

这一政策，使新加坡土地迅速国有化。但这样的做法却使土地所有者失去了应有的保护。对此，1985年修改了法律的这一条。对于1987年11月30日以前征用的土地其补偿费应考虑1973年11月30日该土地的价格。对于1987年11月30日或以后征用的土地，补偿费应考虑1986年1月1日该土地的价格；1995年政府再次进行修改，以后征用土地的补偿标准将按征用时的市场价格确定。

2.按裁定价格补偿

指按法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿，如法国以征用土地周围土地的交易价格或所有者纳税时的申报价格为参考，由征用裁判所裁定补偿标准。

3.按法定价格补偿

指按法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。如韩国，在执行公示地价的地域，土地补偿额以公示的基准地价为准（有时要根据实际情况予以修正）

4.按纳税申报价格

有些国家还以所有者纳税时的申报价格作为确定补偿费参考确定价格，如法国、墨西哥、危地马拉新加坡等。

各个国家在土地征收补偿方面存在一定的差距。土地征用补偿项目、土地征用补偿项目的计价标准都存在不同之处。有的是按市场价，有的是按裁定价格，有的是按纳税申报价格来的。针对不同形式的土地，补偿标准也存在差异。虽然差异是存在的，但也有共同之处，基本是按土地与地上附着物来补偿的。

·安徽2023征地补偿标准是什么？
许昌征地补偿最新标准是什么?1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。2、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的...

·土地使用权转让和买卖的区别是什么？
土地使用权转让和买卖的区别是什么?国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定...

·开荒地土地使用权确权是什么？
开荒地土地使用权确权是什么?确权，一个是所有权，一个是使用权。所有权：我国实行公有制，所以，即便你个人开荒的地，所有权也不属于个人，还是公有。农村土地属农村集体所有，具体一般是村集体，所以，所有权归你所在的村集体所有。集体土地的使用一般由村集体确定，就是说，怎么用、谁来用，用多少...

·丰台房产纠纷律师收费不同地区、不同案情、不同标的
丰台房产纠纷律师收费不同地区、不同案情、不同标的、不同律师的价格都不同的。房产纠纷律师收费标准如下：1.不涉及财产关系或争议标的在10万元(含10万元)以下的，每件收取基本代理费1000-8000元;2.涉及10万元以上财产关系的，除收取基本代理费外，另按争议标的大小，分段累计收...

·甘肃征地补偿征标准
甘肃征地补偿征标准各位甘肃省的朋友，不知您是否正面临着征地的问题，那么您了解甘肃省关于征地补偿的最新政策消息吗，这可是与切身利益极度相关的问题。如果您还是很不是清楚的话，今天我们在这里将要介绍的就是2017甘肃征地补偿征标准，请一定要认真看。2017年2月19日，甘肃省政府发布了...

·个人划拨土地使用证如何办理？
个人划拨土地使用证如何办理？在我国个人取得土地使用权的方式大体有三种，土地出让、划拨和转让。如果个人拿到土地是用来建设公共事业项目的，包括幼儿园、医院等，可以通过划拨方式拿到土地。不管是那种方式，土地使用证都需要办理一个土地使用证。那么个人划拨土地使用证如何办理？下面我们一起通过...

·买卖合同的合同履行地该怎么确定
根据相关法律中的规定，在当事人之间因为合同而产生争议的情况下，如果需要向法院提起诉讼的话，则此时可以到合同履行地的法院起诉。而这时就要知道究竟合同的履行地指的是哪里。通常这个买卖合同的合同履行地是如何确定的呢?下面就让本站我们来为你做详细解答。一、买卖合同的合同履行地怎么确定依据...

·亲属土地使用证更名需要纳税吗？
一、亲属土地使用证更名需要纳税吗? 亲属土地使用证更名需要纳税，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由...

·土地承包权流转和转让的区别是什么
土地承包权流转和转让的区别是什么土地承包权流转和转让的区别是什么土地流转，是对农村集体土地使用权的流转，不涉及所有权的转移，土地仍归村集体所有。流转面积一般较大，按法律规定，流转的农用地也只能用于农业开发，不能改做他用，每年向土地所有者缴纳租金或一次性付清多少年的租金。土地转...

·桐乡征收土地方协议怎么写？
桐乡征收土地方协议怎么写？国家在征收土地时候要严格按照法律程序进行，在征收之前要要得到人民的同意，要和人民在征收协议上达成一致，并且要对人民的征地补偿款做好落实。这是国家在征收人民土地时的正确方式方法，但是正确的桐乡征收土地方协议怎么写？在此，我们为您收集了这方面的内容，希望...