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一、买卖不破租赁如何处理租房合同?

一、买卖不破租赁如何处理租房合同?也就是说,当租期未届满时,原房东若将房屋转让给其他人,则原房东在租赁合同中的出租人地位自动被新房东代换,新房东应遵守租赁合同的相关约定,享有相关权利并承担相应义务直至租赁合同约定的租期届满。买卖不破租赁原则是应当遵守的,在城镇房屋租赁合同中同样如此。出租人和承租人订立了租赁合同,在租赁期间,出租人出卖租赁房屋,是可以的,第三人作为买受人可以买到该房的所有权,但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭,必须承认该租赁关系,不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系,构成债的转移,承租人向新的出租人交纳房租,继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的,是保护承租人的租赁权。通常认为,在一个租赁关系中,承租人是弱者,因此要给承租人更多的保障,因此,即使出租人把房子卖了,租赁关系仍然存在,买受人不可以破坏这个合同租赁关系。二、买卖不破租赁的例外情况有哪些?租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:1、房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”当房东将房屋抵押后再与租客订立租赁合同,则抵押权人实现抵押权将房屋拍卖后,租客面对新房东的腾房要求时,不得援引“买卖不破租赁”原则。若原房东未于订立合同时书面告知租客房屋已被抵押,则需要对租客的损失承担赔偿责任。若明确书面告知租客房屋已被抵押,则租客的损失便由自己承担。同样的,房屋在出租前便被法院查封的,租客也不受“买卖不破租赁”原则的保护。综上所述,在买卖不破租赁原则下,房屋因为买卖导致房东变化,由于之前签订租赁合同是和原房东,这样,就应该和新房东重新订立租赁合同。已经缴纳租金还没有到期的,不用额外支付租金。新房东如果想解除合同,可能要承担违约赔偿。


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