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姜律师
朱律师
叶律师
章律师
一、租赁合同没有备案买卖不破租赁是否适用?
租赁合同没有备案买卖不破租赁是适用的， 有约定的从约定，如合同约定办理登记备案手续为房屋出租合同生效条件的，则出租合同自办理登记备案手续后生效，但是即使未办理登记备案手续，合同一方已经履行主要义务的，对方已经接受的，则合同亦生效。如出租方将租赁房屋已经交付给承租方，承租方已经收房的，承租方向出租方支付租金，承租方接受的等情形。合同无约定的，则合同是否办理备案登记手续与合同生效无必然联系。如合同无特别约定生效条件，则根据合同的法的相关规定，合同自承租方出租方双方签字或盖章之日起生效。
买卖不破租赁一般不需要在合同里体现，房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;
(三)租金和押金数额、支付方式;
(四)租赁用途和房屋使用要求;
(五)房屋和室内设施的安全性能;
(六)租赁期限;
(七)房屋维修责任;
(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
(九)争议解决办法和违约责任;
(十)其他约定。
二、买卖不破租赁的要式条件
首先，租赁物的租赁法律关系已经形成，主要具备如下认定标准：
第一、租赁合同已成立并生效(现实生活中主要从租赁合同是否办理登记、备案等方面判断);
第二、租赁物已交付承租人(现实生活中主要从租赁物是否由承租人实际占有、使用等方面判断);
第三、所有权发生变动是在租赁期间(现实生活中主要从承租人对于租赁物的使用是否承担了维护义务如缴纳水电费、物业管理费等方面判断);
第四、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁法律关系仍然能够对抗该买受人。
其次，租赁物在租赁期间发生所有权变动产生租赁关系自动延续的法律事实，主要认定标准：
第一、 不影响租赁合同的效力;
第二、在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束;
第三、 如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付、的租金效力自动及于受让人。
租赁相关规则是为了保障租房者这一弱势群体的合法利益，但是有些情况下，房屋的所有权人并没有对房屋进行备案，此时在签订租赁合同的时候没有明确的说到这一点是可以适用买卖不破租赁规则的，除非明确的说明必须备案合同才能够生效。
·实际履行原则的的例外
在下列情况下，可以排除实际履行原则的适用：
1、以特定物为标的的合同，当标的物灭失时，实际履行标的已不可能。
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