未登记的建筑物和土地使用权是否可以抵押？

南京环境资源律师 www.nj48.net

  
在我们急需用钱时，也许会去银行等地方贷款，不过可能抵押物是未登记的建筑物和土地使用权。这种情况的抵押是否可以进行抵押，这种抵押是否具有效力?下面，由我们给你介绍法律及国家是如何对未登记的建筑物和土地使用权的抵押进行规定的。

一、有关法律规定

我国《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”但就“视为一并抵押”应当作何理解呢?如果土地使用权和地上建筑物没有同时进行抵押登记,对于善意第三人另行接受土地使用权或地上物进行处分的话是否能受法律保护呢?目前在司法实践中存在不同的观点。

如《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，土地使用权和地上房屋同时用于抵押应遵循不动产抵押登记生效原则，未经登记，抵押不生效。

二、对法规进行解读

《物权法》第一百八十二条第二款的文义解释应是，只要在房地产之一的房屋(或者该房屋所占用的土地使用权)上已设立了抵押权，则与该房屋(或者土地使用权)相对应的土地使用权(或者土地使用权之上所附着的房屋)也一并设立了抵押权，而不论该抵押权是否已经办理了抵押登记手续。对于此种虽未依法登记但依据法律规定“视为一并抵押”的抵押权，其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致，即在该房屋上登记设立抵押权的同时，该房屋所占用的土地使用权上同时设立了法律规定的抵押权。

《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，按照该条规定，虽然该条规定的租赁关系不得对抗“已登记的抵押权”，但是从法律规定的目的来看，该条规定的“已登记的抵押权”也应包括该法第一百八十二条第二款规定的“视为一并抵押”的房屋或者土地使用权。

三、目前的判定方法

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。据此依然可以被查封、扣押。

综上所述，对于未登记的建筑物和土地使用权抵押是否有效还具有一定的争议，但其可以被查封和扣押，从此可判断，未登记的建筑物和土地使用权具有一定的抵押效用。不过建筑物和土地使用权是否是同时抵押的又有另一番说法。

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