13057670467 13057670467 |
13057670467 13057670467 |
姜律师
朱律师
叶律师
章律师
就商品房包销来看，包销行为与销售行为中实际存在二三种法律关系：
1．开发商与包销商之间的包销关系。开发商以包销基价，将自己开发已经建成并符合销售条件的房屋或者是尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买。这一法律关系实际上包括两层，首先是包销商以开发商的名义进行房屋销售，如果房屋全部销售出去，那么开发商与包销商之间的法律关系就截止到此；但是如果没有销售完毕，而在包销商与开发商之间又没有其他约定的，那么开发商与包销商之间就会发生买卖关系。但是就商品房包销的整体状况来看，我们认为包销应该认为是开发商与包销商之间的一种交易行为,当事人的行为都是相互独立的，而且双方都是为了自己的利益而行为，所以是一种交易关系。
2．开发商与购房者之间的买卖关系。从商品房交易关系来看，能够出售房屋的是房地产开发商，在形式上包销人也必须以开发商的名义进行销售，所以在形式上，或者说对于买受人来说，是与开发商签定商品房买卖合同的。享有售房主体资格的是商品房的所有人，即开发商，虽然由于包销合同的约定，具体出售商品房签订合同是由包销商与购房者实际完成的，但从形式上看商品房的买卖双方应为开发商与购房者，包销商是以开发商的名义进行有关法律行为的。
3．包销商与购房者之间的法律关系。实际上，包销商与购买者之间是没有直接的法律关系的，它们之间的接触只是包销商以开发商的名义与购买者签定合同。但是包销商并不是该买卖合同的当事人，以开发商的名义与购买者签定合同，这只是包销商实现或履行包销合同的约定的义务而已。所以，购买者与包销商是没有直接的法律关系。
4．开发商与包销商的诉讼地位问题。在司法实践中，购买者与开发商发生纠纷时，有的法院将开发商作为合同纠纷的当事人—方；有时有的法院将开发商和包销商共同列为诉讼当事人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。根据该规定，包销人参加该诉讼时的诉讼身份应该根据当事人的权利义务的约定进行确定，但是我们认为，诉讼地位并不是当事人可以约定的，尤其是在包销活动中，包销商的诉讼地位是确定在买受人与开发商就商品房买卖合同发生纠纷时，包销商应该是无独立请求权的第三人。首先由于开发商与买受人之间是独立的买卖,而包销商与买受人之间是没有直接的法律关系的，即使买受人时通过包销商而进行房屋买卖的，所以，包销商不是商品房买卖合同的当事人，因此不可能是原告或者被告的诉讼地位。其次，在商品房销售合同中，包销商并没有取得房屋的所有权，因此对于买受人和开发商之间的诉讼争议也不可能具有独立的请求权；最后，无独立请求权的第三人是指因正在进行的诉讼的裁判结果与他有法律上的利害关系,而参加诉讼的人。在开发商与买受人之间的诉讼纠纷，可能会因为裁判结果而承担—定的责任，例如如果销售合同被裁判为无效，那么开发商就可能会追究包销商的责任。
环境资源法院：