13057670467 13057670467 |
13057670467 13057670467 |
姜律师
朱律师
叶律师
章律师
符合善意取得时，该处分有效.如果房屋登记在夫妻一方名下，房屋登记方与第三人签订了买卖合同，善意的第三人支付了合理的购房款，并将房屋产权证过户到自己名下，就取得了该房屋的所有权。因此，夫妻的另一方要求追回房屋所有权的主张法院不予支持。<{{tjlytel}}>
1、夫妻双方共同拥有的房屋，其出售、抵押等处分行为应经夫妻双方共同决定。但根据物权法关于“善意取得制度”的规定，如果房屋登记在夫妻一方名下，房屋登记方与第三人签订了买卖合同，善意的第三人支付了合理的购房款，并将房屋产权证过户到自己名下，就取得了该房屋的所有权。因此，夫妻的另一方要求追回房屋所有权的主张法院不予支持。
夫妻一方擅自出售夫妻共有房产，另一方却又无法追回房屋所有权，而由此造成的损失怎么承担？根据《解释（三）》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续<{{tjlytel}}>，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，夫妻一方擅自出售夫妻共有房产的，应赔偿另一方的损失。
2、根据《婚姻法》第十七条之规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权<{{tjlytel}}>。针对该条规定，《婚姻法司法解释一》第十七条作出如下解释：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商<{{tjlytel}}>，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
通过上述规定，我们可以这样理解，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，这里的“处理夫妻共同财产”是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用<{{tjlytel}}>、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，任何一方都有权自己决定，无需另一方同意；但如购买或者出售房屋等对夫妻共同财产做重要处理决定的<{{tjlytel}}>，则需要由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。因不动产的处分价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益
3、关于夫妻一方擅自处分登记在其名下的夫妻共有房屋效力的认定以及第三人是否可依据善意取得制度取得房屋所有权的认定问题。适用物权法第106条确定善意取得，应当是交易行为同时具备该条规定的三个要件。其中的核心要件是第三人“善意”。根据“物权法”第106条第1款第(1)项的规定，买受人受让不动产应为善意。“善意”是行为人不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态<{{tjlytel}}>，应当是“明知”或“应知”的问题，在审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。对于善意的证明事项和举证责任的分配，应由另一共有人就买受人为恶意承担举证责任，通过反证进行认定，如房屋买受人和出卖人夫妻双方或一方之间存在特定亲近关系<{{tjlytel}}>。买受人信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，不知且不应知出卖人为无权处分即可推定买受人为善意，善意的时间段应从签订房屋买卖合同时开始至办理过户登记手续时止。
4、夫妻一方擅自处理房产，买受人以合理的价格并实际支付且办理完产权变更手续的<{{tjlytel}}>，房屋所有权则发生转移。买受人取得该房产的所有权。
法依据：根据《物权法》第一百零六条第一款规定，善意取得应当具备下列成立条件：1）标的物须为动产或者不动产2）让与人对处分的动产或不动产无处分权3）受让人受让财产时须为善意4）受让人须支付合理的价格5）转让的动产或不动产已经交付或者登记。
5、擅自处分共同共有的房屋所造成配偶的损失，若发生离婚纠纷<{{tjlytel}}>，依据《婚姻法解释三》第十一条第二款，配偶方可以向法院请求转让人赔偿该部分损失。
夫妻一方擅自出售转让房屋时，另一方要想追回房屋，关键是看买受人是否善意取得，并不以是否已经过户登记为条件。依据《婚姻法司法解释三》第十一条、《物权法》第一百零六条的规定，若买受人不符合善意取得的条件<{{tjlytel}}>，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，法院应予支持。
6、案例一：黄某与邓某系夫妻。2008年3月，黄某与邓某二人出资19万元购买一套商品房，房屋所有权人登记为邓某一人。2010年10月21日，邓某瞒着妻子与王某签订房屋买卖协议，协议约定：邓某将该房屋以27万元的价格卖给王某<{{tjlytel}}>，王某先付20万元，入住此房后付清余款，并取得该房屋的所有权。
协议签订后，王某于2010年10月26日向邓某支付购房款20万元，一周后王某搬进该房并付清余款<{{tjlytel}}>，但双方一直未办理房屋过户手续。2011年2月，一直不知情的黄某发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以27万元的价格已将该房屋卖给自己<{{tjlytel}}>，拒不搬出。黄某与王某协商无果，遂将王某、邓某诉至法院，要求确认王、邓二人签订的房屋买卖协议无效，并判令王某归还房屋。
分析：1）本案所涉房产，是夫妻共有财产，为夫妻共同共有。
虽然房产证登记的所有权人只有邓某一个人，但是购买房屋发生在夫妻关系存续期间，为夫妻共有财产。
2）在夫妻共有财产存续期间，邓某未经过黄某同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分。
邓某的行为属于无权处分。根据婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的<{{tjlytel}}>，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”同时，邓某处分房屋不属于家事代理。
事后共有人黄某对合同也没有追认。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财<{{tjlytel}}>产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。黄某没有追认，邓某事后也没有取得房屋的处分权，所以该房屋买卖协议无效。
3）王某对所涉房屋不构成善意取得。
根据物权法第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案当中，房屋虽交付给王某但没有办理转移登记，不符合前述第（3）个条件，也不构成善意取得。
综上所述，邓某未经黄某同意，擅自处分夫妻共同财产，与王某签订的房屋买卖协议应属无效，王某也不能善意取得该房屋的所有权，应当归还该房屋。提醒：如果房产办理了产权过户登记，则可能结果就不一样，但能否维权的关键是看是否符合善意。
案例二：原、被告于200年X月X日协商约定，将房屋一套由被告转让给原告，双方签订房屋转让协议。协议约定，被6告将房屋转让给原告，房屋转让价为3.5万元，付款方式，协议签订时被告先付定金2万元，余款于2007年X月X日原告拿房产证过完户付清。双方如有违约，违约方应承担3万元违约金。协议签订后，原告依约定支付给被告购房款3.5万元，但被告未按时交付房屋<{{tjlytel}}>，原告多次找被告协商未果，故原告诉至法院。
另查明，2006年x年x日，被告姚某与许某办了离婚手续，离婚协议约定，房产一套属夫妻共同财产，如房屋要出卖转让必须与女方协商，但被告姚某转卖给原告陆某未经许某同意。法院经审理后认为，原告向被告购买房屋时<{{tjlytel}}>，被告未告知夫妻双方已经离婚，该财产属夫妻共同财产，现权利人之一许某对转让协议提出异议，因其单方没有处置权利，故双方签订的合同属无效合同。根据《合同法》的有关规定，对无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。该无效合同，被告存在过错，故原告要求被告返还35000元并承担利息的请求，符合法律规定，法院应予支持，但原告应将取得的该房的房产证返还被告。
案例三:李某与于某于1991年12月1日登记结婚。2005年，李某与于某将原有楼房卖掉后共同出资购买了A市大雁区三居室楼房一套，房屋建筑面积137.5平方米，房屋价款45万元，并于2005年7月20日取得房屋所有权证<{{tjlytel}}>，所有权人登记为于某。2010年9月，李某向A市大雁区人民法院起诉要求与于某离婚，后被驳回。2010年12月，于某在李某不知情的情况下与刘某签订A市存量房屋买卖合同，将上述房屋出卖给刘某，约定房屋价款45.2万元，上述房款现在于某手中。
2011年2月，李某诉至A市大雁区人民法院(以下简称原审法院)，以于某擅自将夫妻共有房屋售予刘某属无权处分为由，要求判决于某与刘某签订的房屋买卖合同无效。
原审法院经审理认为，双方所争议的位于A市大雁区三居室楼房一套<{{tjlytel}}>，系李某与于某共同生活期间将原有楼房卖掉后共同购买，应为双方共有财产。现于某在李某不知情的情况下擅自处分该共有财产，侵害了共有人的合法权益，于某与刘某的房屋买卖行为应认定无效，对于李某的诉讼请求法院应予支持<{{tjlytel}}>。据此判决：被告于某与第三人刘某签订的位于A市大雁区的买卖合同无效。
原审判决后，刘某不服，以原判认定事实不清，适用法律错误为由，上诉至A市中级人民法院(以下简称二审法院)，请求撤销原审判决，依法改判驳回李某的诉讼请求。李某、于某同意原判。
二审法院经审理查明，刘某通过房屋经纪机构购买登记在于某名下的诉争房屋时，另行订立了一份价款为92万元的房屋买卖合同，刘某于2010年12月6日给付于某房款92万元，并办理了房屋所有权转移登记<{{tjlytel}}>，刘某于20010年12月10日取得了房屋所有权证。于某与刘某签订房屋买卖合同时，于某向刘某出示了于某和李某的结婚证、身份证和户口本原件<{{tjlytel}}>，以及有李某签字的同意出售证明。于某表示该同意出售证明上李某的签名为于某代签，其卖房并未征得李某的同意。
二审法院认为，本案诉争的位于A市三居室楼房一套，系李某与于某的夫妻共同财产。于某在未征得李某同意的情况下擅自处分共有财产，侵害了共有人的合法权益。刘某通过房屋经纪机构居间服务<{{tjlytel}}>，购买诉争房屋，且审查了相关手续，尽到了审查义务，有理由相信于某对诉争房屋有处分权。根据我国物权法关于所有权取得的特别规定，对无处分权人将不动产转让给受让人的，如受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定已经登记，则受让人取得该不动产的所有权<{{tjlytel}}>。本案中，刘某系属善意取得，符合法律规定。现李某无证据证实刘某取得该诉争房屋是恶意取得，故对李某要求确认于某与刘某签订的房屋买卖合同无效的请求，不予支持。据此判决：一、撤销区人民法院民事判决;二、驳回李某的诉讼请求。
环境资源法院：