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姜律师
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一、回迁房一房多卖怎么避免
回迁房一房多卖怎么避免：
【技巧1：先进行预告登记】
为避免“一房多卖”，进行预告登记是最常见、也是最有效的预防手段。《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可知，预告登记制度具有限制出卖人与买房人签约后再出售房屋并转移产权给其他买房人的作用。根据《物权法》的规定，我们在进行预告登记时要注意：
1、预告登记需要双方自主约定，其并非是法律上的强制性义务，如果出卖人不同意进行预告登记，买房人的合法权益还是无法得到相应的保障；
2、预告登记后，必须在不动产登记之日起三个月内进行过户登记，否则预告登记自动失效。
另外，买房人如果不确定自己所购买的房子是否是“一房多卖”，也可以在买卖合同签订前，自行到房屋管理部门查证，以避免不必要的购房风险。
【技巧2：视情况约定（高额）违约金】
“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即出卖人想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此，买房人有必要在与出卖人签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕出卖人不敢随意违约。按照《合同法》第113条、114条和《合同法》司法解释二第29条的规定，买卖双方可以这样约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然，买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。
另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条的规定，开发商因“一房多卖”而造成合同目的不能实现的，购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
可知，在购房者已付了较多的房款时，所获得的赔偿是非常高的，甚至很可能会超过违约金的赔偿数额。如果买卖双方有约定，那么法院只会支持约定的条款，如果没有约定，可按照前款的规定判决。因此，购房者要视情况决定是否约定高额违约金。
【技巧3：约定赔偿房屋差价】
如果出卖人不愿意约定高昂的违约金，那么买卖双方可以在合同的补充条款中把违约责任约定为：“出卖人违约时，需赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。”由此，如果房价上涨时出卖人违约，就需赔偿买房人该房屋房价上涨的部分；如果这样约定，无论房价如何上涨，出卖人考虑到违约的成本而不会轻易违约。
约定赔偿房屋差价实际是对守约方预期可得利益损失的补偿，其法律依据是《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。差价多少，如果双方有约定，按约定确定；没有约定，则可以比照最相类似房屋的市场成交价格与买卖合同成交价之间的差额；也可通过专业机构评估确定。
假如没有在房屋买卖合同中约定出卖人违约须赔偿房屋差价，那只能在发生纠纷时提出该项诉讼请求，虽然于法有据，但诉讼形势瞬息万变，存在败诉的风险。而且，在合同中约差价赔偿条款可以威慑出卖人，达到防止一房多卖的目的。
【技巧4：从多方面查探虚实】
房屋毕竟不是普通的财产，在订立房屋买卖合同之前一定要慎重，多方面查探虚实。除了实地查看房屋的质量等，还要通过多方渠道探明房屋是否存在权利瑕疵，如房地产开发商是否五证齐全、房屋是否属于共有财产等，以避免相应的法律风险。购房人可通过询问承租人或出卖人、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁，如果有人租赁，应当确认承租人是否是已经与出卖人签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项，如有承租人已经与出卖人签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权，购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。
另外，在预售房买卖方面，买房人在买房时务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》，确保所购房屋是在预售许可范围之内，不要贸然交付房款；在二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，必要时，可提存房屋产权证，也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向出卖人支付房款，并在交易后及时办理产权转移登记。
【技巧5：可先行占有房屋】
在既未办理预告登记，又未办理产权登记的，购房人应尽可能先行合法占有房屋。虽然根据我国《物权法》第14条规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为发生法律效力的标准，交付使用并不具有所有权转移的作用，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示与公信的现实作用。
再者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”但是要注意的是，先行占有房屋一旦发生火灾等意外，风险由占有人承担，因为与不动产物权登记生效不同，不动产风险负担以实际交付为准。即在先行占有房屋的情况下，虽然购房人没有取得房屋所有权，但风险在其占有房屋那一刻就转移到购房人身上。所以，在采取该种策略的时候，要综合考虑现实状况。
【技巧6：采取资金监管及资金托管】
在二手房买卖中，买房人在买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。在这种方式里，买房人先将购房的资金交至房地产交易登记中心的托管账户，等相关证件办理完毕后，该账户才会把购房的资金交给出卖人。这种途径类似于在淘宝网购的一种支付模式，在这种模式下，如果出卖人违约了，未把房屋所有权转移给购房人时，购房人的资金是无法交给出卖人的。
除此之外，很多银行推出了二手房买卖资金监管业务，通过这项业务，房产买卖双方可将交易资金存放于独立的专有监管账户内，由银行全程封闭管理，直至房产完成产权过户手续，银行再将资金划转至买卖双方共同指定的收款账户，从而有效保障交易资金的安全性。
总而言之，由于房屋的价值比较大，在防范“一房多卖“问题上，最重要的是预告登记制度，购房者在购房时很有必要进行预告登记。同时，也可以参照适用上述的其他技巧，以更好地维护自身权益，防范“一房多卖”问题给自己造成的经济损失。
以上，就是关于回迁房一房多卖怎么避免的全部解答。在此我们也要提醒您，在购买房产时，一定不要贪图便宜，尽量不要购买回迁房。如果已经购买了回迁房，那么一定要及时进行过户，或者通过在签订合同时，约定好高额的违约金等方式尽量的避免出现财产损失。
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