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南京环境资源法律团队长期从事环境保护法律服务,擅长环境犯罪辩护，环境行政处罚罚款案件的听证、复议、诉讼代理，环境污染侵权民事案件的代理，解决自然资源环境纠纷。担任环保法律顾问服务，参与行政复议、行政诉讼等。

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拆迁评估价格的执行

南京环境资源律师 www.nj48.net

拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾问题，主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。

　　一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高，难以协商。当前在拆迁补偿问题上，被拆迁户普遍期望值较高。在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往是形同虚设，无法执行。

　　二是拆迁人在补偿问题上总想控制标准，降低成本。控制补偿标准、降低拆迁成本、追求企业利润，是拆迁单位(包括代办拆迁单位)的运作目标。因此，其首先是想通过评估机构，尽可能地压低评估价格，以降低拆迁成本;其次是在拆迁补偿环节，在与被拆迁人的协商过程中，总想压低补偿金额。压低评估价格及补偿金额的目的，都是追求利润的最大化，其结果却严重影响了评估价格的严肃性。

　　三是评估行为在市场化条件下受多方制约，缺乏刚性。首先是拆迁人为了控制拆迁成本而设法干预评估，甚至以拒签评估报告或拒付评估费用为由，要求做出最低价格的评估结果。其次是被拆迁人对补偿标准的过高期望，要求评估结果越高越好，否则不能接受，并施以评估“违法”，要讨“说法”等相威胁。评估机构经常面临一些拆迁户的指责，承受一定的压力和风险。第三是评估机构之间的相互竞争，导致不实评估问题的发生。第四是采信等条件的局限以及房地产市场价格的变化，估价时点的价值与实际补偿时房地产市场价格的差异，使得评估价格难以被住户接受，成为拆迁补偿的依据。

·被拆迁房屋拆迁面积和性质的认定
委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进...

·拆迁评估价格的执行
拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾问题，主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。　　一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高，难以协商。当前在拆迁补偿问题上，被拆迁户普遍期望值较高。在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往...

·产权调换补偿安置款置换的规定
产权调换系指房屋拆迁过程中，由拆迁人对按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按产权调换安置房指导价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的指导价进行差价结算，分别作价，互找差价。
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·拆迁估价报告的救济
在房屋拆迁这一行政行为主导地位活动中，当拆迁当事人对于房屋拆迁估价报告不服的，可以按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条至23条规定进行维权，具体如下：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结...

·房地产拆迁中的特殊情况
第一类是居民区中的街道工厂。该类房屋在市场上既无成交案例也无出租案例,无法采用市场比较法和收益法，而采用成本法评估，由于该类房屋的容积率较高，最后计算出的市场价格相对偏低，较难真实反映该类房屋的客观市场价格。　　第二类是居住用房作为办公用途。如某估价对象为三层旧里房屋，居...

·违法建筑需要拆迁评估吗？
拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地长市场价格进行的评估。区位主要考虑交通、配套设施、人文环境所占用土地的面积等因素，用途主要考虑是住宅用房、营业用房还是工业用房，建筑面积主要考虑主建筑和附属建筑。

　　被拆迁房屋...

·拆迁房屋性质和面积的认定
建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》第十二条的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，从其协商结果。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城...

·拆迁评估的依据
拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。

　　拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

　　我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第三章第十九条规定：房屋征收评...